一、問題意識：
司法院釋字第164號解釋：「已登記不動產所有人之除去妨害請求權，不在本院釋字第一０七號解釋範圍之內，但依其性質，亦無民法第一百二十五條消滅時效規定之適用。」，所謂「已登記不動產所有人」之意義為何？
二、分析：
（一）「已登記」：
1.依我國法令所為之登記：
(1)最高法院91年度台上字第2597號判決：「而「上開釋字第一○七號解釋所謂已登記之不動產，無消滅時效之適用，其登記應係指依『吾國法令』所為之登記而言。系爭土地如尚未依吾國法令登記為被上訴人所有，而登記為國有後，迄今已經過十五年，被上訴人請求塗銷此項國有登記，上訴人既有時效完成拒絕給付之抗辯，被上訴人之請求，自屬無從准許。」本院著有七十年台上字第三一一號判例可循。原審就此表示相反之見解，認系爭土地在台灣光復前（日據時期）已屬經辦理登記（所有權）之土地，當然取得其權利，即欠允當。」
(2)最高法院73年度台上字第603號判決：「已登記不動產所有人之除去妨害請求權，雖不在司法院釋字第一○七號解釋範圍之內，但依其性質，亦無民法第一百二十五條消滅時效規定之適用，固經司法院大法官會議釋字第一六四號解釋有案，所謂已登記不動產所有人當指依我國土地法所為登記而有絕對效力者而言(本院四十二年台上字第一一九六號判例參考)。訟爭第七六之一號、第七六之二號(未分筆前)土地，於日據時期固已登記為被上訴人所有，惟此項登記尚難與依我國土地法所為之登記同視，被上訴人倘依此登記而主張所有權，請求塗銷其後之國有登記，仍有民法第一百二十五條規定消滅時效之適用。」
(3)最高法院83年度台上字第2979號判決：「司法院大法官會議釋字第一○七號解釋(已登記不動產所有人之回復請求權，無民法第一百二十五條消滅時效規定之適用)所稱之「登記」係指依我國法令所為之登記，即依我國土地法及土地登記規則所完成之不動產所有權登記而言，故台灣日據時期依日本國法令所完成之不動產登記不在此內(最高法院七十年台上字第三一一號判例參照)；是真正所有人如未依我國土地法及土地登記規則，於土地登記簿登記為所有人，縱於日據時期登記為所有人，該真正所有人之物上請求權仍有消滅時效規定之適用。」
2.需曾辦理過登記：
最高法院96年度台上字第836號判決：「所謂已登記不動產係指已依土地法辦理登記之不動產而言，所有權依法應登記而未登記之不動產被他人占用者，其除去請求權及回復請求權即應有民法第一百二十五條消滅時效之適用。系爭房屋並未依法辦理第一次登記，且上訴人亦未舉證證明系爭房屋依法免予登記，依上說明，上訴人之所有物回復請求權，應有民法第一百二十五條消滅時效之適用。」
（二）「所有人」：不以曾登記為所有權人為必要：
1.最高法院106年度台上字第1437號判決：「次按已登記不動產所有權人之回復請求權或除去妨害請求權，無民法第125條消滅時效之適用。所謂已登記不動產，係指已依土地法辦理登記之不動產而言，非指已登記為請求人名義之不動產。」
2.最高法院87年度台上字第2313號判決：「司法院大法官會議釋字第一○七號及第一六四號解釋，謂已登記不動產所有人之回復請求權或除去妨害請求權，無民法第一百二十五條消滅時效規定之適用。所謂已登記不動產所有人，係指原已依土地法辦理登記之不動產真正所有人而言，並非指已登記為其名義之不動產所有人而言，良以不動產真正所有人之所有權，不因他人無權占有或侵奪其所有物或基於無效原因所為之移轉登記而失其存在，苟已依土地法等相關法令辦理登記，其回復請求權或除去妨害請求權即不罹於時效而消滅，以免發生權利上名實不符之現象。而因繼承、強制執行、公用徵收、法院之判決或其他法律規定，於登記前已取得不動產物權者，均不以登記為生效要件，祇是非經登記不得處分其物權而已，此觀民法第七百五十九條規定自明。又繼承人於被繼承人死亡時，當然承受被繼承人財產上之一切權利義務，為民法第一千一百四十七條、第一千一百四十八條所明定。故被繼承人基於已登記為其所有之不動產所有權所生之回復請求權或除去妨害請求權，既不罹於時效而消滅，則繼承人承受其權利後，自亦無罹於時效而消滅之可言。」
3.最高法院85年度台上字第8號判決：「所稱「已登記不動產」，係指已依土地法辦理登記之不動產而言，而非指已登記為請求人名義之不動產。蓋不動產真正所有人之所有權，不因他人無權占有或侵奪其所有物或基於無效原因所為之移轉登記而失其存在；苟已依土地法等相關法令辦理登記，其回復請求權或除去妨害請求權，即不罹於時效而消滅。」
(4)最高法院88年度台上字第1194號判決：「所稱「已登記不動產」，係指已依土地法辦理登記之不動產而言，而非指已登記為請求人名義之不動產。蓋不動產真正所有人之所有權，不因他人無權占有或侵奪其所有物或基於無效原因所為之移轉登記而失其存在；苟已依土地法等相關法令辦理登記，其回復請求權或除去妨害請求權，即不罹於時效而消減。」
（三）適用範圍：
最高法院85年度台上字第1205號判決：「惟查司法院大法官會議釋字第一○七號解釋「已登記不動產所有人回復請求權，無民法第一百二十五條消滅時效之適用」係於五十四年六月十六日作成公布，則已登記不動產所有人回復請求權發生之原因事實無論在此以前或以後存在，於此解釋公布後之訴訟，此請求權即無民法第一百二十五條關於消滅時效規定之適用。」
（四）例外情形：
1.未為任何登記亦無消滅時效之適用：
最高法院87年度台上字第1738號判決：「未依法登記為公有或私有之林地，既概屬國有，則不論國家已否辦理登記，均不適用關於取得時效之規定。從而為避免發生權利上名實不符，真正所有人無法確切支配其所有物之現象，其回復請求權及除去妨害請求權，自亦無民法第一百二十五條消滅時效規定之適用。」
2.雖已登記仍有消滅時效之適用：
司法院釋字第771號解釋：「繼承回復請求權與個別物上請求權係屬真正繼承人分別獨立而併存之權利。繼承回復請求權於時效完成後，真正繼承人不因此喪失其已合法取得之繼承權；其繼承財產如受侵害，真正繼承人仍得依民法相關規定排除侵害並請求返還。然為兼顧法安定性，真正繼承人依民法第767條規定行使物上請求權時，仍應有民法第125條等有關時效規定之適用。於此範圍內，本院釋字第107號及第164號解釋，應予補充。」
（五）與誠信原則之關係：
最高法院86年度台上字第3751號判決：「末查已登記不動產所有人行使除去妨害請求權並無民法第一百二十五條消滅時效規定之適用，其在相當期間內未行使該權利，除有特別情事足以引起他人之正當信任，以為其已不欲行使權利外，尚難僅因其久未行使權利，而指其嗣後行使權利係有違誠信原則。」
（六）如屬有消滅時效適用之情形，消滅時效之起算點：
最高法院87年度台上字第392號判決：「所稱「已登記不動產所有人」，依其解釋意旨觀之，應係指主張除去妨害請求權之人，其不動產於土地登記簿上已為所有人登記者而言。是主張為真正所有人者，如未依我國土地法及土地登記規則於土地登記簿登記為所有人，其行使物上請求權，仍有消滅時效規定之適用。又未登記不動產所有人對於登記名義人之第三人之塗銷登記請求權，於該第三人登記時成立，並不以該第三人占有為要件。以故，未登記不動產所有人上項請求權之消滅時效期間，應自該第三人登記時起算。」
