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一、法條基礎：
公寓大廈管理條例第8條規定：「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。(第一項)公寓大廈有十二歲以下兒童或六十五歲以上老人之住戶，外牆開口部或陽臺得設置不妨礙逃生且不突出外牆面之防墜設施。防墜設施設置後，設置理由消失且不符前項限制者，區分所有權人應予改善或回復原狀。(第二項)住戶違反第一項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，應報請主管機關依第四十九條第一項規定處理，該住戶並應於一個月內回復原狀。屆期未回復原狀者，得由管理負責人或管理委員會回復原狀，其費用由該住戶負擔。(第三項)」
二、實務見解：
(一)除第三項規定外，規約得否另行約定違約金？
最高法院102年度台上字第1751號判決：「按公寓大廈管理條例第八條第一項規定「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」第三項規定「住戶違反第一項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，應報請主管機關依第四十九條第一項規定處理，該住戶並應於一個月內回復原狀。屆期未回復原狀者，得由管理負責人或管理委員會回復原狀，其費用由該住戶負擔」。乃就住戶違反公寓大廈變更使用限制規定時，管理負責人或管理委員會應如何處理所為之規定，是否即限制不得於規約內訂定，區分所有人違反規約時應支付違約金，非無疑義。是公寓大廈管理條例第八條第一、三項之規定與住戶規約間之關係如何，自應詳加研求審認。原判決遽執上開規定謂規約不得自行訂立處罰條款，進而認住戶規約第六條第(二)項關於「若住戶拒絕移除或未於管委會所定期限內移除，除應按規約規定處分外，每十日應再支付管理委員會三千元之延遲改善懲罰性違約金至改善為止」；及第二十條第(五)項關於「住戶違反本規約……每次應另行支付管理委員會一千元以上一萬元以下之懲罰性違約金（金額由管理委員會決議）並賠償社區或他人因其違約行為造成之全部損失；違規事項屬持續性者，每十日應再支付管理委員會三千元之延遲改善懲罰性違約金至改善止」之規定，違反法令之限制應屬無效，已有可議。」
(二)須經規約規定或區分所有權人會議決議並報備後，區分所有權人對外牆之使用始受限制：
最高法院108年度台上字第1538號判決：「原審審理結果，以：系爭大樓為公寓大廈，上訴人、被上訴人各為5樓、6樓之區分所有權人，被上訴人在系爭外牆設置系爭鐵架等物之事實，為兩造所不爭。按公寓大廈之外牆，係建築物之主要構造，為維持建物安全及其外觀所必要，性質上亦不許分割而獨立為區分所有之客體，應由全體住戶共同使用，自屬共同使用部分。依上訴人所提5樓平面圖、系爭大樓2至8樓平面圖與結構圖、臺北市建築管理工程處函，可見系爭外牆仍屬系爭大樓區分所有權人全體共有，非屬被上訴人單獨所有。次按公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制，公寓大廈管理條例第8條第1項定有明文。是就公寓大廈外牆管理使用之限制，須規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，並經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案，其區分所有權人始受限制。否則，區分所有權人就屬共有部分之外牆仍可自由使用，非屬無權占用。觀諸被上訴人所提現場照片，足見系爭鐵架等物並未直接設置於C8主要樑柱，僅屬外牆之管理使用，與公寓大廈管理條例第7條第3款規範之客體係指主要樑柱不得約定為專用者不同。再者，被上訴人設置系爭鐵架等物歷時多年，系爭大樓其他住戶甚至系爭大樓管理委員會，均有將冷氣室外機設置懸掛於該大樓外牆之情形，上訴人於96年間擔任該管委會主任委員，未對上情加以爭執或表示意見，依一般社會觀念，可認為系爭大樓區分所有權人就冷氣機設置懸掛於大樓外牆一事，已有默示同意。準此，上訴人自不得依民法第767條、第821條規定，請求被上訴人拆除系爭鐵架等物並回復原狀，返還系爭外牆予全體共有人。此外，上訴人所提診斷證明書、臺北市政府環境保護局衛生稽查大隊函、行政院環境保護署噪音管制資訊網資料等文件，並不能證明系爭空調設備運轉所生低頻噪音、熱氣及振動，已長期侵害上訴人及其家人之居住安寧與身心健康。上訴人亦不得依民法第179條、第184條、第793條規定，為本件之請求等情，為其心證之所由得，因而廢棄第一審所為上訴人勝訴之判決，改判駁回其在第一審之訴，經核於法並無違誤。」
相反見解：
臺灣高等法院108年度上字第1414號判決：「查系爭大樓之區分所有權人雖曾於107年6月16日簽立分管協議書，但關於系爭大樓之外牆面（包含位於1樓至2樓間之系爭外牆），是否供特定所有人使用、得否設置廣告物招牌等情，上開分管協議書並未約定，陳盈林與上訴人間之讓售契約亦未約定，且系爭大樓尚未訂立規約，亦未經全體區分所有權人同意供系爭大樓之特定所有人使用，及於系爭外牆設置系爭招牌，亦未經區分所有權人會議作成任何決議等情，為兩造所不爭執（見原審卷第267頁），並有107年6月16日分管協議書在卷可證（見原審卷第217至218頁）。系爭大樓全體區分所有權人對於外牆面之使用收益、設置廣告物，既尚未經全體區分所有權人同意，亦未以規約或區分所有權人會議決議約定，讓售契約亦無約定被上訴人張秀鳳就系爭外牆有專用權，依上開說明，就外牆面（包括系爭外牆）之全部或一部任意占用收益，即屬侵害其他區分所有權人之權利。」
(三)外牆雖未依原狀修復，惟如修繕不足以影響大樓整體構造及美觀時，仍非變更構造或為類似之行為：
臺灣高等法院高雄分院108年度上字第358號判決：「惟按公寓大廈管理條例第8條第1項規定「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制」。是以大樓之外牆面，乃該大樓之外觀型態，除經大樓規約約定或該大樓區分所有權人會議決議，並向主管機關完成報備者外，不得逕自變更外牆面構造或其他相類似之行為。足見大樓外牆面之設置目的，係為堅固大樓整體構造並維護大樓外型美觀，則就大樓外牆面，固不得任意變更構造或為類似之行為，然如就大樓外牆面為修繕行為而未依原狀之，倘其修繕並不足以影響大樓整體構造及美觀，不得逕以未依原狀修繕，遽謂有任意變更構造或為類似之行為。查被上訴人雖未依原狀修繕，而將系爭外牆面原為一整片之帷幕玻璃一分為二，然既與原狀具等效之安全性而無破壞大樓外牆結構情事，且系爭外牆破損玻璃經被上訴人修繕後，仍為帷幕玻璃，雖原為一整片修繕後分為二片，但經核附圖所示修繕後外觀並不足以影響其整體構造及美觀，依上開說明，自難謂上訴人修繕系爭外牆玻璃帷幕，係屬任意變更構造或為類似之行為。」
(四)騎樓內之外牆面與大廈外牆面同受規約限制：
臺灣高等法院107年度上易字第450號民事判決：「復參以公寓大廈之騎樓內之外牆面與大廈外牆均同為一體而不可分，性質相似，均涉及公寓大廈之整體觀瞻，自應搭配公寓大廈用途與整體美觀，以維護並促進居住品質及不動產價值，是騎樓內之外牆面應由全體住戶共同使用，屬於區分所有建物之共用部分，依上說明，上訴人在騎樓內之外牆面上設置系爭鐵捲門，仍應受系爭住戶規約及水晶大廈區權人會議決議之限制甚明。」
(五)對於專有部分之外牆，其管理或修繕仍受規約或區分所有權人會議決議限制：
臺灣高等法院107年度上字第1376號判決：「第8條第1項關於公寓大廈「外牆面」之條文文字並未限於「不屬專有部分」者（同條項防空避難設備則有明文排除限於非專有部分者，可資對照），則依其文義可知公寓大廈之「外牆面」不論係屬特定住戶專有部分，或屬全體住戶之共用部分，其管理、修繕等事宜，均應受規約或區分所有權人會議決議之限制。而查系爭大樓規約本文第2條第5項明定「本公寓大廈外牆（包含外牆面及其構造）之使用管理：本公寓大廈外牆之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。管理負責人或管理委員會每年至少應檢視一次外牆磁磚或飾面材料之劣化情形，並作成紀錄。外牆磁磚或飾面材料如有新增剝落或浮起（凸起）之情形，管理負責人或管理委員會除應請求召集人於1個月內召開區分所有權人會議討論相關修繕、管理、維護事宜外，如有影響公共安全之虞，應立即設置相關安全緊急處理措施（如防護網或示警帶），並通報當地直轄市、縣(市)政府」（本院卷一第589頁），足見系爭大樓外牆之修繕、管理、維護事宜，依規約約定應由管理委員會為之，必要時得召開區分所有權人會議決議進行修繕事宜。此外公寓大廈條例第5條規定「區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為」，而系爭大樓外牆磁磚確已斑駁剝落不堪，其剝落程度日益加重，有照片多幀在卷為證（原審訴字卷第48至52頁、本院卷二第499頁），益徵被上訴人主張系爭大樓外牆磁磚剝落情形嚴重，不無砸落造成第三人身體或財產損害之可能，而致全體區分所有權人受有遭求償之共同不利益之虞等情，確屬可採，則上訴人對其系爭房屋外牆之專有部分之利用，自亦不得妨害或違反區分所有權人共同利益甚明。4、從而，系爭房屋外牆縱屬公寓大廈管理條例第3條第4款所定之專有部分，但關於其管理、修繕均仍應受公寓大廈規約或區分所有權人會議決議之拘束，合先敘明。」
(六)利用建物特性於外牆面內設置廣告產生與於外牆面設置廣告同樣效果時，仍受規約或決議拘束：
臺灣高等法院106年度上字第283號判決：「系爭廣告物雖非直接設置於系爭大樓玻璃帷幕外側，惟上訴人利用系爭大樓玻璃帷幕牆面之特殊性質，而實質達成在外牆懸掛廣告物之效果，顯已影響系爭大樓整體外觀，揆諸公寓條例第8條第1項之立法理由：「規定公寓大廈外圍使用之限制，以維建築物整體觀瞻」（見本院卷第84頁），自屬該條項所定「其他類似之行為」，矧系爭規約就此情形有所規定，或系爭大樓區權人會議作成決議，即應受該規定或決議之限制。」
