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一、法條規定
（一）民法第442條：「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。」
（二）民法第825條之1：「地上權設定後，因土地價值之昇降，依原定地租給付顯失公平者，當事人得請求法院增減之。（第一項）未定有地租之地上權，如因土地之負擔增加，非當時所得預料，仍無償使用顯失公平者，土地所有人得請求法院酌定其地租。（第二項）」
二、實務見解
（一）性質
1.形成訴權：
A.臺灣高等法院108年度上更一字第56號判決：「依民法第442規定請求調整租金，屬形成之訴，應於法院為形成判決，以確定其增減之租金額後，當事人始得請求所增加租金之給付。惟基於訴訟經濟起見，倘當事人於該形成之訴合併提起給付租金之訴，尚非法所不許。」
B.最高法院81年度台上字第1500號判決：「惟按依民法第四百四十二條調整租金之訴為形成之訴，法院應為形成判決，以確定其增減之租金額。至於請求給付調整後之租金則為給付之訴。為訴訟經濟起見，此給付之訴，固得與前開形成之訴合併提起，若未求為形成判決，逕請求給付增加之租金，則因增加給付之租金究為若干，未經確定，自屬無從准許。」
C.臺灣高等法院107年度重上字第801號判決：「按訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，必須一同起訴或一同被訴，其當事人之適格，始能謂無欠缺（最高法院67年台抗字第480號判例參照）；又民法第442條固規定：租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限等語，惟蔡清華主張系爭租賃物為其與訴外人蔡清國、蔡清弘及蔡清雯共有，並共同出租予老天祿公司，業為老天祿公司所不爭執（見本院卷二第185頁）。準此，關於聲請法院調整租金之請求於全體出租人間自有合一確定之必要，應由全體共有人一同起訴。蔡清華單獨請求調整系爭租賃物租金，揆諸上開說明，即有當事人適格要件之欠缺，而經本院先後於108年11月4日行準備程序時及109年2月18日行言詞辯論時行使闡明權曉諭結果（見本院卷一第388頁、卷二第186頁），蔡清華除為後述（二）之主張外，均未為補正，是蔡清華關於調整系爭租賃物租金請求部分，應有當事人適格要件之欠缺，為無理由，不應准許。」
2.情事變更原則之態樣：
A.最高法院97年度台上字第625號判決：「同法第四百四十二條規定：租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。乃有關情事變更原則態樣之一，非謂除上開情形外，於有其他之情事變更，非契約成立當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人亦不得聲請法院增減其租金。」
B.臺灣高等法院臺中分院106年度上字第363號判決：「按「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。」民法第227條之2第1項定有明文。依上揭條文之立法理由所揭示「情事變更原則為私法上之一大原則，民事訴訟法第397條雖有明文，惟民法除有個別具體之規定，例如252條、第265條、第442條等外，尚乏一般性之原則規定，致適用上易生困擾。目前實務上雖依誠實信用原則依民事訴訟法第397條，為增、減給付或變更原有效果之判決。但誠實信用原則為上位抽象之規定，究不如明定具體條文為宜。爰參考民事訴訟法第397條之立法體例，增訂第1項規定，俾利適用。…」，可知民法第227條之2第1項規定之立法目的，乃係為補個別具體規定之不足，故於民法債編第一章「通則」中為原則性之規定，屬「情事變更原則」之原則性規定，民法第442條則屬情事變更原則之個別具體例示規定，此由民法第442條「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。」之規定，乃僅就不動產之價值昇降得否聲請法院增減租金為規定，並未涉及其他事由，而不動產租賃契約簽訂後，發生情事變更之原因、態樣萬端，非僅限於價值昇降乙節，故除因租賃標的之不動產價值昇降得否聲請法院增減租金，應依民法第442條規定外，如有不動產價值昇降外之其他情事變更，自仍有民法第227條之2第1項規定之適用。」
（二）要件
1.最高法院84年度台上字第150號判決：「按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，固為民法第四百四十二條前段所明定，惟其前提必須租賃物之價值確有昇降。」
2.最高法院83年度台上字第319號判決：「按民法第四百四十二條固規定「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金」，惟租金不敷納稅，非法定增租原因，」
3.臺灣高等法院臺南分院96年度重上字第49號判決：「本案既屬定有期限之租賃契約，就不動產定期租賃租金之增減請求，民法第442條既有特別規定，被上訴人縱謂係依民法第227條之2情事變更為由請求增減租金時，自仍應受民法第442條但書規定之限制；且從體系上而言，民法第227條之2乃屬債總之規定，而民法第442條但書為債編各論之規定，後者為前之特別規定，針對相同事項為規定，應優先適用民法第442條但書。被上訴人略謂：「現行民法第442條規定……惟並未限制定期租賃契約當事人於「情事變更」之情形，依法律情事變更之規定，請求調整租金；…更未限制定期租約雙方當事人可將情事變更可調整租金之事由，規定於租約中，俾雙方共同遵守。」云云，實有誤會。」
（三）增減之對象
1.租金數額
（1）以比例約定租金之情形
A.臺灣高等法院103年度重上字第670號判決：「按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442條定有明文。又租賃物為不動產者，其價值如有昇漲，出租人依法本得為增租之請求，至所加租額之多寡，應以土地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標準，最高法院20年上字第283號著有判例可資參照。是基地租金數額之調整，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金比較等項，土地價值之昇降，並非增減租金之唯一斟酌事項；以故，倘以申報地價之一定比例定其租金額，而基地因工商繁榮，基地價值顯著提高，原約定之比例，顯不相當，而當事人對於調整租金額之計算比例又有爭執時，不定期租賃之出租人非不得依民法第442條規定，訴請法院調整計算租金之比例，以維公平，最高法院87年度台上字第1133號判決意旨亦可資參照。」
B.最高法院90年度台上字第482號判決：「查未定期限之不動產租賃，如契約當事人就租金之給付，已明確約定按不動產價值之固定比率計算，則該不動產之價值倘有昇降之情事發生，當事人即得直接依是項約定增減租金，自無依民法第四百四十二條規定訴請法院調整之必要」
C.最高法院80年度台上字第10號判決：「查未定期限之不動產租賃，如契約當事人約定租金係按租賃標的不動產價值之固定比率計算，則所約定之租金係隨不動產價值之昇隆而機動調整、契約當事人即無再依民法第四百四十二條規定聲請法院調整租金之必要。如當事人對於租賃標的不動產價值昇隆幅度有所爭執，或不願按機動調整之租金額援受租金發生爭執者，亦僅得提起確認之訴或給付之訴，以求救濟，仍不得請求法院增減其租金。」
Ｄ.最高法院88年度台上字第287號判決：「按未定期限之不動產租賃，如契約當事人約定租金係按租賃標的不動產之固定比率計算者，則所約定之租金係隨不動產價值之昇降而機動調整，契約當事人即無再依民法第四百四十二條規定聲請法院調整租金之必要，不得請求法院增減其租金。」
（2）已給付之租金？
A.最高法院101年度台上字第809號判決：「按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人固得依民法第四百四十二條聲請法院增減其租金，但在未聲請法院增減其租金以前，原約定之租金額，並不因租賃不動產價值之昇降，而失其拘束雙方當事人之效力。是承租人於出租人起訴請求調整租金前，已依原租約給付租金時，出租人就已給付部分即不得請求調整租金。」
B.最高法院82年度台上字第1877號判決：「按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人固得依民法第四百四十二條聲請法院增減其租金，但在未聲請法院增減其租金以前，原約定之租金額，並不因租賃不動產價值之昇降，而失其拘束雙方當事人之效力。故土地出租人提起請求增加租金之訴，如承租人對於起訴前之租金尚未按原約定租金額付清者，法院為准許增加之判決，得自出租人為調整租金之意思表示時起算；倘起訴前之租金承租人已按原約定租金額給付而發生清償之效力者，則法院准許增加之判決，僅得就尚未給付或尚未發生之租金為調整。」
2.租金種類？
最高法院88年度台上字第3083號判決：「按約定租金之種類，雖不得由出租人或承租人片面為變更，惟其變更，倘經雙方意思表示合致，本諸契約自由原則，非法所不許。茍出租人與承租人就租金之種類合意變更，而出租人依民法第四百四十二條之規定請求增加租金時，僅能就變更後之租金種類為之，不得就變更前之租金種類請求增加，並不得請求承租人以變更前之租金種類給付租金。」
3.相當於租金之不當得利？
臺灣高等法院108年度上字第491號判決：「⒈上訴人主張類推適用民法第442條規定部分：⑴按所謂類推適用，係就法律未規定之事項，比附援引與其性質相類似事項之規定，加以適用，為基於平等原則及社會通念以填補法律漏洞的方法，倘無法律漏洞，自不生類推適用而補充之問題；換言之，因兩事項間具有本質上之類似性，依法律規範意旨判斷本應同予規範，竟生疏未規範之法律漏洞，基於「同一法律上理由」，依平等原則將該項法律規定類推及於其他法律所未規定之事項，即所謂類推適用；準此，未經法律規範之事項，得否類推適用某項法律規定，應先探求某項法律規定之規範目的即立法理由，其次再判斷得否基於「同一法律理由」，依平等原則將該法律規定類推及於該未經法律規範之事項（最高法院101年度台上字第923號判決意旨參照）。復按民法第442條規定：「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。」，其立法理由略為：不動產之價值，在經濟流通之社會，常多變動，因之租賃之價值，遂亦時有昇降；其租賃之定有期限者，當事人自有遵守期限之義務，無論該租賃物價值昇降如何，均不得於期限內請求增減租金，此屬當然之事；若為不定期限之租賃，則租賃物價值昇高時，出租人勢必聲請增加租金，租賃物價值降落時，承租人亦必聲請減少租金，昇降愈繁，糾紛愈甚；故法律規定得向法院聲請增減其租金，所以免當事人之爭議，而期增減之允當也。是上開規定之規範目的，係於不定期租賃契約成立後，如有租賃標的物價值升降，致原約定之租金顯不相當時，為避免當事人因租金數額衍生爭議，而賦予當事人訴請法院增減租金之權利。⑵查本件被上訴人係經前揭不爭執事項㈡、㈥所列確定判決認定無權占用系爭土地，而由法院審酌被上訴人使用系爭土地之情況等各項因素，判命被上訴人給付各該判決所定相當於租金之不當得利，足見當時被上訴人並無契約等得以占有使用系爭土地之正當權源，顯與民法第442條係以當事人間存有租賃契約關係，亦即土地所有權人已與使用人締約同意其使用土地，且雙方原已就使用土地之對價達成合意，僅係因嗣後土地價值升降，致當事人對於使用土地之對價產生爭執，為避免影響整體土地利用，而由法院介入以定增減給付數額之情況有別。尚難認本件與民法第442條所定情形具有本質上之類似性，而應依平等原則將上開規定類推及於本件。是以，上訴人主張類推適用民法第442條規定調整本件相當於租金之損害金，難認有理。」
4.租金給付時間？
最高法院82年度台上字第2606號判決：「惟查依民法第四百四十二條規定聲請法院增減租金之訴，祇能訴請增減租金之數額，不及其他。本件上訴人於原審即辯稱：系爭不動產原租金係每年繳納一次，即租金每年為一萬二千元，第一審判決調整租金不應變更給付之時間為按月計算云云（見原審上字卷第九○頁背面、更二卷第三六頁），原審既認定上訴人承租系爭不動產原約定之租金為每年一萬二千元，竟維持第一審所為自七十九年九月二十五日起調整租金為每月一萬零二百四十九元部分之判決，不啻將原約定按年計算之租金改為按月計算，自嫌無據。上訴論旨，執以指摘原判決此部分不當，求予廢棄，非無理由。」
（四）租金增減之起算點
1.臺灣高等法院108年度上字第1448號判決：「末按請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未照原約定數額付清，則法院准許增加之判決，固得自出租人為調整租金之意思表示起算，但起訴前未為此項意思表示者，原約定之租金數額，並不因租賃不動產價值之升降，即失其拘束雙方當事人之效力，並不得溯及請求租金之調整，法院僅得判決自原告起訴或請求起增加租金（最高法院48年台上字第521號判例、73年度第9次民事庭會議決議參照）。」
2.臺灣高等法院108年度上更一字第56號判決：「按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。民法第442條定有明文。所謂價值之昇降，係指租賃物本身之價值，於租賃契約成立後有昇降者而言。法院為准許增加之判決，得自出租人為調整租金之意思表示時起算。」
3.臺灣高等法院104年度上易字第982號判決：「是承租人若自行以其主觀意思，單方面調高租金，而向出租人為租金之給付者，就超過原租約定租金部分，即屬明知並無法律上之原因，為清償租金債務而為給付，主觀上自有拋棄其給付返還請求權之意，依民法第180條第3款規定，當不能嗣後再以其就超過原租約定租金部分所為給付，係無法律上原因為由，請求受給付之出租人超過原租約約定部分之金額返還。」
（五）租金增減之衡量因素
1.臺灣高等法院108年度上字第1313號判決：「按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442條定有明文。又民法第442條所謂不動產價值之昇降，係指租賃物本身之價值，於租賃契約成立後有昇降者而言（最高法院26年滬上字第4號判決先例意旨參照）。次按，土地之公告現值為土地移轉時據以課徵土地增值稅時計算土地價值之依據，此觀土地稅法第30條之規定甚明；且國家徵收土地通常以公告現值加四成作為補償費給付之標準，乃眾所周知之事實，是土地之公告現值應可反映土地之交易價格，作為衡量土地價值之客觀依據。」
2.最高法院89年度台上字第388號判決：「按租賃物為不動產者，其價值如有昇漲，出租人依民法第四百四十二條規定，固得請求法院增加其租金。惟增加之數額，除斟酌出租土地繁榮之程度外，並應比較鄰地之租金額。」
3.臺灣高等法院臺南分院108年度上易字第254號判決：「按租金為承租人使用、收益租賃物應支付之對價，故法院於依民法第442條之規定，調整不動產租賃契約之租金時，除應斟酌不動產之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情形，暨與鄰地租金為比較外，更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益，與應調整之租金數額是否平衡。」
4.最高法院86年度台上字第3716號判決：「調整租金固須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。惟應就其審酌之結果，詳為說明其心證之理由，否則即有判決不備理由之違誤。」
5.臺灣高等法院臺中分院108年度上字第361號判決：「關於土地公告現值之昇降，亦足以反映土地價值之昇降。依民法第442條前段規定，當事人得聲請法院增減租金，既以租賃物之價值已有昇降為前題，則於調整租金時，就非城市地方之土地，自得以土地公告現值之昇降為調整之參照。」
6.臺灣高等法院臺中分院107年度上字第164號判決：「又土地「公告現值」係依平均地權條例第46條規定，由直轄市或縣（市）政府對於轄區內之土地，經常調查其地價動態，繪製地價區段圖並估計區段地價後，提經地價評議委員會評定，據以編製土地現值表於每年1月1日公告，以作為土地移轉及設定典權時，申報土地移轉現值之參考，並作為主管機關審核土地移轉現值及補償徵收土地地價之依據。「公告地價」依同條例第13條、第14條、第16條規定，係政府辦理規定地價或重新規定地價時所公布之土地價格，以供土地所有權人申報地價之參考規定地價之用。「申報地價」依同條例第17條、第18條規定，係參考公告地價而屬土地所有權人申報之地價，並憑以徵收地價稅。是土地「公告現值」及「申報地價」，為政府機關估定或土地所有權人申報之歷年土地價格漲跌情形，自足以反應土地區段位置、工商業繁榮程度等情，而為土地價值增減之判斷及調整租金之參考指標。」
（六）地上權之租金增減依據
臺灣高等法院106年度上易字第968號判決：「次按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。民法第442條定有明文。而地上權之地租與租賃契約之租金。固屬不同。然就其「因使用土地而支付金錢為對價」之點言之，則二者實相類似。故關於民法第442條之規定，於地上權地租之增加，亦應類推適用。」（司法院院字第986號解釋意旨可資參照）。因此，鑑於土地之價值，在社會經濟有變遷之情形下，常多變動，如於地上權設定後，因土地價值之昇降，地上權人給付原定地租，依一般觀念顯然不公平者，為保障雙方當事人之權益，並避免爭議，乃仿照民法442條之規定，於99年2月3日新增民法第835條之1第1項規定：「地上權設定後，因土地價值之昇降，依原定地租給付顯失公平者，當事人得請求法院增減之」，以期允當。該規定雖依民法物權編施行法並未訂有溯及適用之規定，然係因土地所有權人訴請法院核定地租之數額，其性質屬形成之訴，並未限制土地所有權人於該條規定增訂後，請求法院酌定地租，而於判決確定後發生形成力。是本件被上訴人自得主張「適用」民法第835條之1第1項為請求，不需再主張依該條項之法理，及「類推適用」民法第442條之規定。」
